(구 화랑대역 공원)
<함정15> 외국인 임차인의 거주주택
경매 진행 중인 건물에 외국인이 임차인으로 거주하는 경우 외국인등록번호를 알아야 인도명령이 가능하다.출입국관리법에 따라 90일 이상 장기 체류하는 외국인은 개인별로 외국인등록번호가 부여돼 여권에 등록된 도장을 찍게 돼 있지만 외국인 명도에서는 이 등록번호가 관건이다.법원 집행기록에 외국인 임차인의 권리신고가 없어 인적사항을 알 수 없을 때(불법거주 외국인의 경우)에는 인도명령을 할 수 없고 인도명령에는 인적사항 기재가 필수사항인데 이를 모르면 신청조차 할 수 없기 때문이다.이처럼 외국인이 임차 중인 주택이 경매에 나왔을 때는 배당이 가능하고, 자진퇴거가 예상될 때는 외국인의 인적사항 및 등록번호 등 집행기록을 알 수 있을 때만 응찰하는 것이 예측할 수 없는 피해를 미연에 방지할 수 있다.
<함정 16> 외교공관이 입주한 건물
낙찰을 받아도 강제 집행할 수 없어”못 먹는 감”에 다름 없는 물건이 나올 때, 응찰자는 각별히 주의해야 하고, 이런 경우는 주로 국부가 빈약한 국가의 외교 공관에서 발생하게 되지만 대부분이 신축 건물을 사거나 세우는 것이 아니라 기존 건물을 임차하고 사용하기 때문이다.그러나 외교 공관은 한국 사법권이 미치지 않는 치외 법권 지역에서 비록 낙찰을 받아 묘도 소송 승소 판결을 받아도 스스로 목숨 도 하지 않는 한 집행관을 통한 강제 집행은 불가능하다.이런 치외 법권이 인정되는 것은 “영사 관계에 관한 빈협약 제31조”에 따른 것으로 이 경우, 경매 진행 후에 임차 보증금까지 배당되더라도 외교 공관의 특성상 신속한 이주의 어려움이 있는 마냥 기다려야 하는 점도 유의해야 한다.외교 공관 중 대사관 영사관 외교관이 상주하는 연락 사무소 및 국제 기구 사무소는 치외 법권의 효력이 미치기 때문에 묘도 집행이 불가능하지만 문화원 및 무역 대표부(영사 기능을 수행하지 않을 경우에만)는 원직적으로 그 효력이 미치지 않는다.
<함정17> 특수법인(사회복지법인, 학교, 전통사찰, 의료법인 등)
특수법인의 재산은 매도, 증여, 교환, 임대, 담보제공 또는 용도변경을 하고자 하는 때에는 주무관청의 허가를 받아야 하며 특수법인은 사회복지법인·학교법인·종교법인·의료법인·공익법인 등이 있다.특수법인 소유권 이전에는 소속 법인 대표자의 동의서가 첨부돼야 매매 허가가 나오는데 경매에 나온 물건의 동의서를 쉽게 써줄 리 없기 때문에 법원에 허가서를 제출하지 못하면 매각 불허돼 인수신청 보증금은 떼일 수도 있다.불합리한 것 같으나 관련 법률에 그렇게 규정되어 있으므로 주의하여야 하며, 법인별로 관련 법률을 살펴보면 ① 사회복지법인: 보건복지부장관 승인 – 사회복지사업법 제23조제3항 ② 학교법인: 교육부장관 승인 – 사립학교법 제28조제1항 ③ 전통사찰: 문화체육부장관 승인 – 전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률 제9조제1항 ④ 의료법인: 시·도지사 허가 – 의료법 제48조제3항
